부동산 시장의 변화에 따라 1가구 2주택 양도소득세 관련 규정은 매년 세부적인 내용이 조정되어 왔습니다. 특히 2024년부터 이어져 온 다주택자 양도세 중과 배제 조치와 일시적 2주택 허용 기간의 확대는 2026년 현재를 살아가는 유주택자들에게 가장 중요한 절세 포인트가 되고 있습니다. 실거주 목적으로 주택을 교체하거나 부득이하게 두 채의 집을 보유하게 된 경우, 법에서 정한 요건을 정확히 파악해야 수천만 원에서 수억 원에 달하는 세금을 아낄 수 있습니다.
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1가구 2주택 양도세 비과세 기본 요건 확인하기
기본적으로 대한민국에서 1세대가 1주택을 보유하고 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주 포함)한 경우, 양도가액 12억 원까지는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 2주택자가 되면 원칙적으로는 과세 대상이 되지만, 특정 요건을 충족하면 1주택자와 동일한 혜택을 부여합니다. 가장 대표적인 것은 일시적 2주택 비과세 특례로 기존 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득해야 한다는 조건이 붙습니다.
또한 2026년 현재 기준으로 양도하는 주택의 실제 거래가액이 12억 원을 초과하는 고가주택의 경우에는 12억 원을 초과하는 비율만큼에 대해서만 세금이 부과됩니다. 이때 장기보유특별공제를 최대 80%까지 적용받을 수 있는지 여부가 세액 결정의 핵심입니다. 과거 2024년 트렌드였던 보유 기간과 거주 기간의 분리 계산 방식이 현재는 완전히 정착되어 실거주 여부에 따른 세액 차이가 매우 커졌습니다.
일시적 1가구 2주택 처분 기한 및 특례 상세 더보기
일시적 2주택 특례는 이사 등을 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 된 사람들을 보호하기 위한 제도입니다. 현재 규정에 따르면 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 주택(종전 주택)을 매도해야 비과세를 적용받을 수 있습니다. 과거에는 지역에 따라 1년 또는 2년으로 제한되기도 했으나 현재는 전국 모든 지역에서 3년의 넉넉한 기한을 부여하고 있습니다.
주의할 점은 단순히 3년 안에 파는 것뿐만 아니라 종전 주택을 최소 2년 이상 보유해야 한다는 점입니다. 만약 종전 주택이 취득 당시 조정대상지역에 있었다면 2년 거무 요건까지 충족해야 합니다. 분양권이나 입주권을 취득하여 2주택이 된 경우에도 각각의 완공 시기와 입주 시기에 따른 별도의 특례 규정이 존재하므로 본인의 매수 시점을 명확히 계산해야 합니다.
| 구분 | 주요 요건 | 처분 기한 |
|---|---|---|
| 일반 주택 취득 | 종전 주택 취득 후 1년 경과 후 신규 취득 | 신규 취득 후 3년 이내 |
| 분양권 취득 | 주택 완공 후 3년 이내 전세대원 이사 및 1년 이상 거주 | 완공 후 3년 이내 |
| 상속 및 혼인 | 상속받은 주택 외 기존 주택 먼저 양도 시 | 혼인은 합가 후 5년 이내 |
2026년 양도소득세 일반 세율 및 중과 배제 현황 보기
다주택자에 대한 양도세 중과세율 적용 배제 조치는 2024년과 2025년을 거쳐 현재까지 연장되어 운영되고 있습니다. 이에 따라 2주택 이상을 보유한 다주택자라 하더라도 기본세율(6%~45%)을 적용받게 되어 세금 부담이 크게 줄어든 상태입니다. 중과세율이 적용될 경우 기본세율에 20%p 또는 30%p가 가산되던 과거와 비교하면 상당한 절세 효과를 누릴 수 있는 시기입니다.
양도소득세 계산 시 적용되는 일반 세율표는 과세표준 구간에 따라 달라집니다. 1,400만 원 이하 구간은 6%가 적용되며, 10억 원을 초과하는 최고 구간에서는 45%의 세율이 적용됩니다. 여기에 지방소득세 10%가 별도로 부과되므로 실질적인 체감 세율은 조금 더 높을 수 있습니다. 다주택자라면 장기보유특별공제 혜택이 연간 2%씩 최대 30%까지 적용된다는 점을 활용해 매도 타이밍을 잡는 것이 유리합니다.
상생임대인 제도 주택수 제외 혜택 신청하기
상생임대인 제도는 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상하는 착한 임대인에게 실거주 요건을 면제해 주는 파격적인 혜택입니다. 2024년에 종료될 예정이었으나 임대차 시장의 안정을 위해 그 효력이 지속되고 있습니다. 상생임대인 요건을 충족하면 조정대상지역 내 주택이라 하더라도 2년 거주 요건을 채우지 않고도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
이 제도는 1가구 2주택자에게도 유용합니다. 일시적 2주택 상태에서 종전 주택에 대해 상생임대차 계약을 체결한 경우, 거주하지 않고도 비과세를 받고 매도할 수 있기 때문입니다. 단, 직전 임대차 계약이 최소 1년 6개월 이상 유지되어야 하며, 상생 임대차 계약 역시 2년 이상 유지되어야 한다는 조건을 반드시 확인해야 합니다.
1가구 2주택 양도세 계산 시 유의사항 확인하기
양도세를 계산할 때는 단순히 매매 차익에서 세율을 곱하는 것이 아니라 다양한 공제 항목을 챙겨야 합니다. 필요경비 인정 범위가 대표적입니다. 취득세, 법무사 비용, 중개 수수료는 물론이고 베란다 확장이나 샷시 교체와 같은 자본적 지출은 경비로 인정받아 과세표준을 낮출 수 있습니다. 반면 도배, 장판, 싱크대 교체 등 소모성 수리비는 경비로 인정되지 않으므로 증빙 서류를 구분하여 보관해야 합니다.
또한 동일 연도에 여러 채의 부동산을 매도하는 경우 양도소득은 모두 합산되어 계산됩니다. 합산 시 과세표준이 높아져 더 높은 세율 구간에 진입할 수 있으므로, 매도 시기를 연도별로 분산하는 전략이 필요합니다. 예를 들어 한 채는 12월에, 다른 한 채는 다음 해 1월에 매도하는 방식으로 누진세율을 피하는 것이 고전적이면서도 확실한 절세법입니다.
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자주 묻는 질문 FAQ 5가지 확인하기
Q1. 오피스텔도 주택 수에 포함되어 2주택자가 되나요?
오피스텔은 공부상 업무시설이지만 실제 거주용으로 사용하는 경우 주택 수에 포함됩니다. 따라서 주거용 오피스텔을 보유한 상태에서 다른 아파트를 매도할 때는 2주택자로 간주되어 비과세를 받지 못할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
Q2. 지방에 있는 저가 주택은 주택 수에서 제외되나요?
양도세 계산 시 지방의 기준시가 3억 원 이하 주택은 일부 중과세 판단 시 주택 수에서 제외될 수 있으나, 1세대 1주택 비과세 판단 시에는 원칙적으로 주택 수에 포함됩니다. 다만 농어촌주택 특례 요건을 갖춘 경우에는 예외적으로 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
Q3. 분양권을 가지고 있는데 언제부터 2주택인가요?
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도소득세를 계산할 때 주택 수에 포함됩니다. 따라서 분양권을 보유한 상태에서 기존 주택을 팔면 2주택자로 분류됩니다. 다만 일시적 2주택 특례와 유사하게 분양권 취득 후 일정 기간 내 기존 주택을 팔면 비과세가 가능합니다.
Q4. 상속으로 인해 2주택이 된 경우는 어떻게 되나요?
상속 주택은 기존에 보유하던 일반 주택을 먼저 매도할 때 주택 수에서 제외해 주는 특례가 있습니다. 즉, 상속받은 주택과 기존 주택 중 기존 주택을 먼저 팔면 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 반대로 상속 주택을 먼저 팔면 양도세가 과세됩니다.
Q5. 부부가 각각 한 채씩 보유하면 1가구 2주택인가요?
네, 양도소득세는 개인 단위가 아닌 세대 단위로 판정합니다. 부부가 세대를 분리하여 거주하더라도 법률상 부부라면 동일한 세대로 간주하여 1가구 2주택자로 분류됩니다. 주소지를 다르게 하더라도 부부 관계가 유지되는 한 합산하여 주택 수를 계산합니다.